Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Lepiej nie być uciążliwym dla sąsiadów

10 października 2019
/

Posiadanie mieszkania na własność nie oznacza, że można robić w nim wszystko, na co przyjdzie ochota. Życie we wspólnocie wielu lokatorów to również obowiązki. Nie można zapominać, że za ścianą też żyją ludzie. Trzeba również wiedzieć, że prawo do korzystania z klatek schodowych czy pomieszczeń gospodarczych mają na równych zasadach wszyscy mieszkańcy. „To moja własność i nic mi nie zrobicie” – stosując takie podejście łatwo się przeliczyć. Za złe zachowanie można bowiem stracić swój lokal.

Umieszczenie przepisów chroniących prawo własności już w Konstytucji nie oznacza, że nie może ono doznać ograniczeń. W wielu przypadkach ustawodawca dopuszcza przymusowe odebranie rzeczy jej uprawnionemu posiadaczowi. Jako przykład można tutaj podać chociażby wywłaszczenie dokonywane przez organy władzy państwowej czy samorządowej na cele publiczne. Dopuszczalne jest pozbawienie osoby prywatnej prawa własności pod budowę drogi czy innego obiektu ważnego z punktu widzenia państwa. Ze swoistym „wywłaszczeniem” mamy również do czynienia w sprawach rozwodowych i o zniesienie współwłasności. W przypadkach spornych zdarza się, że to sąd decyduje komu przyznać na własność dany składnik majątkowy.

Podobne ograniczenie bezwzględnego prawa do rzeczy znajdziemy także w art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Czytamy w nim, że:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Po lekturze tego przepisu nie można mieć już żadnych wątpliwości – krnąbrny i zalegający z opłatami członek wspólnoty może zostać pozbawiony własnego mieszkania na mocy wyroku sądowego. Może to być zaskakujące, ale takie orzeczenia naprawdę zapadają. Zagrożenie nie jest więc jedynie czysto teoretyczne.

Kiedy mieszkanie może zostać przymusowo odebrane?

Ustawodawca wyróżnił tutaj trzy sytuacje:

  • długotrwałe zaleganie z zapłatą czynszu i innych opłat należnych wspólnocie,
  • rażące lub uporczywe naruszanie zasad porządku domowego,
  • niewłaściwe zachowanie powodujące uciążliwości dla innych lokatorów albo utrudniające korzystanie z nieruchomości wspólnej.

Długotrwałe zaleganie z opłatami

Pierwsza przesłanka jest najbardziej konkretna, lecz jednocześnie najrzadziej spełniana. Zgodnie bowiem z poglądami doktryny długotrwała zaległość musi istnieć na dzień zamknięcia rozprawy. Kiedy więc właściciel mieszkania zostanie pozwany przez wspólnotę na tej podstawie, wystarczające do skutecznej obrony stanie się chociaż częściowe uregulowanie najdawniejszego zobowiązania.

Warto też zwrócić uwagę na kontrowersje, które wiążą się z omawianą przesłanką. Zastanowienie budzi fakt, że ustawodawca zdecydował się wprowadzić kryterium czasowe, a nie kwotowe. Oznacza to, że teoretycznie nawet niewielkie zadłużenie może stać się podstawą do zlicytowania mieszkania. Ważne, aby utrzymywało się ono przez długi okres. W gorszej sytuacji są więc osoby, które zapomniały w przeszłości o jakiejś niedużej opłacie niż właściciele z premedytacją i regularnie opłacający czynsze z kilkunastodniowym opóźnieniem.

Naruszanie zasad porządku domowego

Druga przesłanka ustawowa znajdzie zastosowanie tylko wtedy, gdy w ramach wspólnoty będzie obowiązywał regulamin porządkowy. W praktyce nie zawsze się go uchwala, gdyż takiego obowiązku nie przewidują przepisy prawa. Jeśli jednak tak się stanie, właściciele wszystkich lokali muszą go bezwzględnie przestrzegać. Niezależnie od tego, czy głosowali oni za jego przyjęciem.

Kolejnym warunkiem zlicytowania mieszkania na tej podstawie jest stwierdzenie rażącego lub uporczywego naruszania zasad porządku domowego. Pojęcie naruszenia rażącego odnosi się do:

  • ciężaru uchybienia, którego dopuścił się niesubordynowany członek wspólnoty mieszkaniowej oraz
  • stopnia, w jakim naruszył obowiązujące w zakresie porządku domowego reguły wewnętrzne.

Z kolei przesłanka uporczywości wskazuje na dwa elementy: obiektywny oraz subiektywny. Pierwszy z nich dotyczy długotrwałości naruszeń regulaminu porządkowego. Drugi natomiast odnosi się do nastawienia psychicznego lokatora. Za „uporczywe” uznaje się w tym zakresie zachowania umyślne, chuligańskie czy kontynuowane mimo wezwań do ich zaniechania.

Przeczytaj również:
Nieogrzewane mieszkanie w bloku. Co zrobić, gdy sąsiad chce za darmo wygrzać się w naszym ciepełku?

Utrudnianie innym korzystania z nieruchomości

Trzecia przesłanka wiąże się z pojęciem nadużycia prawa własności. Chodzi tutaj o zasadę, zgodnie z którą dopuszczalne jest korzystanie z własnych uprawnień dopóki nie wkracza się w sferę praw i wolności drugiego człowieka. W najczęstszych sytuacjach to właśnie na tej podstawie może dojść do zlicytowania mieszkania. Mieć się na baczności powinien lokator, który organizuje głośne imprezy, wykonuje uciążliwą działalność gospodarczą w mieszkaniu, gromadzi śmieci czy zastawia korytarze swoimi rzeczami.

W tym przypadku nie jest istotne nastawienie sprawcy naruszeń, a więc jego zawinienie. Istotny jest bowiem skutek wkraczania w sferę praw innych lokatorów, które stanowi powstanie uciążliwości w korzystaniu z własnego mieszkania czy nieruchomości wspólnej. Może tutaj chodzić o zaburzenie prawa do odpoczynku czy do swobodnego przejścia.

Co z zachowaniem najemcy?

Warto również zwrócić uwagę, że nie zawsze osobą zajmującą dany lokal jest jego właściciel. Dzieje się tak w przypadku udostępnienia mieszkania na podstawie umowy najmu. Na tym gruncie powstaje pytanie: czy zachowanie najemcy może być podstawą do zlicytowania mieszkania w oparciu o omawiany przepis.

Wykładnia językowa art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza taką możliwość. Jest w nim wyraźnie wskazane, że naruszenie obowiązku zapłaty czynszu czy wykroczenie poza regulamin porządkowy musi być dokonane przez właściciela lokalu. Co do zasady więc mieszkanie nie będzie mogło zostać sprzedane, jeśli niesubordynowaną osobą okaże się najemca.

Od tej reguły istnieje jednak wyjątek. Właściciel mieszkania nie zasłoni się skutecznie złym zachowaniem osoby trzeciej, jeśli będzie jego świadomy. Dotyczy to głównie sytuacji penalizowanych w ramach ostatniej z przesłanek – czyli czynienia uciążliwym korzystania z innych lokali albo nieruchomości wspólnej. Karane będzie tutaj tolerowanie przez właściciela negatywnie ocenianych czynów najemcy. W ramach drugiej przesłanki właściciel odpowie za osobę trzecią tylko wtedy, gdy z regulaminu porządkowego wynika obowiązek pilnowania poczynań najemców.

Przeczytaj również:
Kiedy najemca odpowiada za zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu?

Aspekty proceduralne

Wytoczenie powództwa opartego na art. 16 ustawy jest czynnością wspólnoty przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że wystąpienie do sądu musi być poprzedzone uzyskaniem uchwały wszystkich mieszkańców. Realizacja roszczenia o przymusową sprzedaż lokalu następuje w drodze powództwa skierowanego przeciwko niesumiennemu lub niesubordynowanemu właścicielowi lokalu, a zatem właściwy jest tryb procesowy.

Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wspólnoty umożliwia jej wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości. W pierwszej kolejności dochodzi do zajęcia mieszkania, potem przeprowadza się wycenę jego wartość, a na koniec organizuje się licytację. Kwota uzyskana ze sprzedaży, pomniejszona o należne wspólnocie koszty, trafia ostatecznie do byłego już właściciela lokalu. W praktyce ma on szansę uzyskać kwotę odpowiadającą około ½ wartości rynkowej nieruchomości. Przymusowa sprzedaż to więc dla niesubordynowanego lokatora nie tylko utrata własności , ale również istotna strata finansowa.

Na koniec warto podnieść, że na mocy art. 1710 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, przepis omawianego art. 16 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio do mieszkań znajdujących się pod egidą spółdzielni. Zlicytowane na podstawie przytoczonych przesłanek może być więc nie tylko prawo własności, ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.