Rękojmia za wady nieruchomości

Wada fizyczna może polegać na braku takiej cechy rzeczy, która wywołuje przykładowo zmniejszenie jej wartości lub użyteczności ze względu na cel oznaczony w umowie. Jak wygląda kwestia rękojmi za wady nieruchomości?

Wady nieruchomości

W literaturze podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników.

Dotychczasowa praktyka orzecznicza przyjmuje, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody. Zależy natomiast od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne. Obejmuje ono przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (wyrok Sądu Najwyższego z 9 marca 2006 r., sygn. I CSK 147/05).

Przy ocenie, czy mamy do czynienia ze wskazanym rodzajem wady, znaczenie ma przepis art. 354 k.c. Stanowi on, że zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego (wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 25 października 2013 r., sygn. I C 156/12).

W polskim systemie prawnym brakuje bezpośrednich regulacji dotyczących rękojmi z tytułu wadliwego wykonania robót budowlanych. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do rękojmi za wady wybudowanego obiektu budowlanego stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Będzie to zatem art. 638 k.c.. Stanowi on, że w przypadku rękojmi za wady dzieła mają odpowiednie zastosowanie przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a więc art. 556 i nast. k.c.

Według natomiast tych ostatnich regulacji uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wygasają po upływie 5 lat. Przy czym do niedawna wygasały one po upływie 3 lat od odbioru końcowego robót budowlanych (art. 568 § 1 k.c.). Wydłużenie tego terminu nastąpiło 25 grudnia 2014 r. w drodze ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Zgodnie ze wskazaną ustawą do umów zawartych przed dniem wejścia jej w życie stosuje się przepisy dotychczasowe (w tym wspomniany 3-letni okres).

Istotność wady

Rozgraniczenie na wady istotne i nieistotne może mieć miejsce w umowie pomiędzy stronami. Może być również tak, że umowa nie określa znaczenia tych pojęć. Jak ocenić wówczas przy ocenie, czy mamy do czynienia z wadą istotną czy nieistotną? Należy w takim wypadku uwzględnić punkt widzenia kupującego, a nie kategorie „niezdatności do użytku” czy „bezwartościowości” rzeczy.

Oznacza to, że przy umowie sprzedaży dochodzić powinny do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady do granic zakreślonych przez art. 5 k.c. Co do zasady więc, wyrażający istotę rękojmi art. 556(1) § 1 k.c. nie daje podstaw do kwalifikowania wady fizycznej według kryterium „istotności” czy „poważnego charakteru” (wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2002 r., sygn. II CKN 111/01 oraz z 13 maja 2003 r., sygn. V CKN 230/01). Zgodnie z tym przepisem wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
• brak jest właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wada nieruchomości a normy techniczne

Wada fizyczna przy rękojmi występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Dla określenia istnienia tej wady nie mają natomiast istotnego znaczenia obowiązujące normy techniczne (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 r, sygn. III CZP 48/88). 

Dlatego też w celu ustalenia, czy wskazywane przez kupującego wady budynku są wadami w rozumieniu art. 556(1) § 1 kc, nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku oraz w chwili jego zbycia na rzecz kupującego sprzedający spełniał obowiązujące w danej chwili normy techniczne przewidziane dla budynków mieszkalnych. Istotne znaczenie ma natomiast to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z przeznaczenia tego budynku (pełnienie funkcji mieszkalnych).

Co więcej, obowiązujące przepisy pozwalają na pewne odstępstwa od projektu budowlanego. Można zatem zastosować alternatywne rozwiązania. Należy jednak zachować przy tym odpowiednie warunki. Wady budynku polegają zatem nie na samym fakcie odejścia od projektu budowlanego, ale na tym, że użyte przy budowie obiektu rozwiązania okazały się nieskuteczne. Takie wyjaśnienie znajdziemy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 18 lutego 2016 r., sygn. I ACa 948/15

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi

Zgonie z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie. Nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć np. dlatego, że wada była jawna. Tego dowiadujemy się z wyroku Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r., sygn. V CKN 66/00.

Co więcej, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 8 lipca 2016 r., (sygn. I ACa 172/16) przyjął, że jeżeli wady nie były widoczne tzw. „gołym okiem”, to stanowiły zatem wady ukryte. Nawet dokonanie więc przez kupujących wielokrotnych i szczegółowych oględzin spornej nieruchomości nie daje podstaw do skonstruowania domniemania faktycznego, że posiadając wiedzę o odstępstwach od projektu budowlanego, posiadali również wiedzę o jego wadach funkcjonalnych.

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu czy też możliwości wystąpienia wady.

Przeczytaj również:
Rękojmia za wady rzeczy a odpowiedzialność odszkodowawcza

Rękojmia za wady nieruchomości –zgłoszenie wad budynku

Do złożenia reklamacji sprzedawcy, a co za tym idzie, dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości podmiotem uprawnionym jest wyłącznie kupujący. Zgłoszenie wady nieruchomości nie wymaga żadnej szczególnej formy. Zatem skuteczne jest zarówno zgłoszenie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną. Uznał tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 31 maja 2016 r. (sygn. I ACa 937/15).

Jeżeli sprzedana rzecz jest wadliwa, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Kupujący może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Stanowi o tym art. 560 k.c.