Renta planistyczna – czym jest i kogo dotyczy?

18 października 2019
/

Większość miast w USA wygląda niemal identycznie. Geometryczna siatka ulic, wielka szkoła w środku, centrum handlowe na przedmieściach – to obowiązujący od lat standard. W Polsce sytuacja wygląda zgoła odmiennie. Zabudowa jest chaotyczna. Domy jednorodzinne mieszają się z blokowiskami. Centra handlowe ze szkołami czy kościołami. Wszystko przez brak pewnego usystematyzowanego podejścia do przestrzeni. Dość powiedzieć, że tylko 30% powierzchni kraju jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Sytuacja jednak powoli się polepsza. Dla właścicieli nieruchomości to niekiedy zmiana na gorsze. Dlaczego?

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że wszystkie inwestycje prywatne realizowane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że właściwe organy administracji indywidualnie oceniają każde planowane przedsięwzięcie. Sprawdzają, czy jego funkcja będzie odpowiadać charakterystyce danego rejonu. Raczej nie pozwolą na otwarcie wysypiska śmieci w sąsiedztwie domów jednorodzinnych. Decyzja w tym przedmiocie jest jednak w pewnym stopniu uznaniowa. Czasami podejście urzędników może się wydać kontrowersyjne.

Plan miejscowy a wartość gruntów

Uchwalenie planu miejscowego dla danego obszaru rozwiązuje ten problem. Mówi on bowiem jasno o przeznaczeniu gruntów. Wyznacza tereny leśne, ustala granice zabudowy jednorodzinnej, dopuszcza prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Czasem wraz z jego wprowadzeniem następuje wręcz rewolucja przestrzenna w danej okolicy. Działki leśne zostają przekształcone w mieszkaniowe, rolne w gospodarcze i tak dalej.

Co oczywiste, takie posunięcie urzędników ma duży wpływ na wartość nieruchomości. Jedną decyzją administracyjną można w tym zakresie dużo zmienić. Za oczywistość należy uznać, że działka budowlana jest dużo więcej warta niż leśna. Usunięcie z okolicy uciążliwych przedsiębiorstw powoduje z kolei zwiększenie jej atrakcyjności, co wpływa na popyt, a w rezultacie na ceny zakupu gruntów. W takich warunkach właściciele nieruchomości teoretycznie zyskują – mogą sprzedawać je dużo drożej.

Przeczytaj również:
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

Renta planistyczna

Ustawodawca uznał jednak, że osoba prywatna musi podzielić się swoją korzyścią finansową z gminą. To przecież dzięki jej urzędnikom doszło do wzrostu wartości gruntu. Takie przymusowe rozliczenie następuje pod postacią tzw. renty planistycznej. Jest to opłata administracyjna, którą wprowadzono na mocy art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przepisie tym przeczytamy, że:

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje więc w chwili zawarcia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości umowy jej sprzedaży. Co jednak istotne, wolne od obciążeń są osoby, które zbyły grunt po upływie 5 lat od chwili uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce więc dość łatwo jest uniknąć ustawowego zobowiązania – wystarczy wstrzymać się ze sprzedażą.

Kiedy przysługuje renta planistyczna?

Ustalenie renty planistycznej następuje w drodze decyzji administracyjnej

Jeśli jednak dojdzie do zawarcia umowy, notariusz ją sporządzający musi w terminie 7 dni przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis aktu notarialnego. Urzędnik gminny decyzją administracyjną ustala wysokość opłaty. Jest więc zobowiązany do porównania wartości gruntu z dnia sprzedaży i sprzed uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z różnicy tej wylicza procent o wartości wskazanej w planie (często w praktyce jest to mniej niż ustawowe 30%).

Aby sprzedawca nieruchomości nie był zaskakiwany wysokością opłaty niejako po fakcie, ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia o jej ustalenie jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Dzięki temu właściciel gruntu może sprawdzić, czy zbycie w ogóle mu się opłaci.

Oczywiście, jako że ustalenie opłaty następuje w formie decyzji administracyjnej, sprzedającemu przysługuje odwołanie. Następnie ma on również prawo do wystąpienia ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Procedura jest identyczna jak w przypadku każdego innego rozstrzygnięcia administracyjnego. Oczywiście najczęstszym zarzutem stawianym przez strony jest nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości z dnia sprzedaży, czy też sprzed uchwalenia miejscowego planu.

Prawo działa również w drugą stronę

Warto jeszcze wspomnieć, że przepisy ustawy działają w dwie strony. Przewidziano również stosowną procedurę na wypadek obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia MPZP. Jeśli do sprzedaży mniej wartej działki dojdzie w terminie 5 lat od dnia wprowadzenia zmian przestrzennych, sprzedawca może domagać się odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości gruntu. Nie ma tutaj więc mowy o wyliczeniach procentowych, jak w przypadku wzrostu ceny działki.

Może również zdarzyć się tak, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stanie się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Regulacje przestrzenne mogą bowiem przewidywać – przykładowo – że na danym obszarze nie będzie można już prowadzić działalności gospodarczej. Istniejący zakład będzie więc musiał zostać zamknięty. W takiej sytuacji jego właściciel może alternatywnie żądać:

  • odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę,
  • wykupienia nieruchomości lub jej części przez gminę.