Umowa sprzedaży – profesjonalny wzór wraz z omówieniem prawnika

Prawie każdy z nas prędzej czy później podpisze umowę sprzedaży. Z tego artykułu dowiesz się na co zwrócić szczególną uwagę, aby uniknąć nieprzyjemności związanych jej zawarciem. Znajdziesz w nim też link do profesjonalnego wzoru umowy sprzedaży, stworzonego przez prawników. Jeśli po prostu szukasz prawniczej wiedzy na temat sprzedaży – w dalszej części tekstu omawiamy jej najważniejsze aspekty.

Zanim przejdziesz dalej chciałbym zwrócić Twoją uwagę na istotny problem. W internecie krąży wiele pozornie bezpłatnych wzorów umów i nieprawdziwych informacji na temat sprzedaży. Najczęściej są to proste dokumenty, które często zawierają błędy. Ich użycie nie uchroni Cię przed przykrymi konsekwencjami braku odpowiedniej umowy.

Umowa sprzedaży przygotowana przez prawnika i sprawdzony wzór

Uwierz, że lepiej rozsądnie podejść do problemu i przygotować umowę dopasowaną do Twojej sytuacji. W ten sposób unikniesz utraty rzeczy, pieniędzy, czy niepotrzebnego, drogiego i czasochłonnego sporu. Złudne poczucie bezpieczeństwa może Ci zaszkodzić. Dlatego właśnie, żeby uchronić naszych użytkowników przed potencjalnymi problemami:

• zachęcamy do konsultacji z prawnikiem, który przygotuje dla Ciebie właściwą umowę lub oceni zaproponowaną Ci do podpisania
• oferujemy profesjonalny, stworzony przez prawników wzór umowy sprzedaży, który dopasujesz do swojej sytuacji i sam wypełnisz w specjalnie przygotowanym, intuicyjnym programie.

Będąc chorym nie leczysz się sam a udajesz się do lekarza. Będąc odpowiedzialnym sprzedawcą albo kupującym, zachowaj się tak samo – skorzystaj z bezpiecznego rozwiązania. Takie oferują profesjonaliści.

Dlaczego umowa sprzedaży jest tak ważna?

Problemy poruszone na początku niniejszego artykułu nie są jedynie wymysłem stworzonym na jego potrzeby. Przeglądając fora internetowe, można trafić na wiele przykrych historii, za którymi kryła się wadliwa umowa. Na końcu artykułu znajdziesz kilka z nich, to powszechne przypadki, które często się powtarzają. Być może w swoim otoczeniu znajdziesz osoby, które przeżyły podobne sytuacje. W swojej pracy spotykam się z nimi często, dlatego uważam, że lepiej zapobiegać błędom.

Łatwo się na nie narazić w szczególności w dobie popularności odkupowania rzeczy przez internet od osób prywatnych lub co gorsza – nieistniejących firm. Przy używaniu popularnych serwisów, takich jak OLX trzeba mieć świadomość o obecności oszustów i uzbroić się w dobry dokument, który wzmocni naszą pozycję. W dalszej części tekstu omówię prawne aspekty sprzedaży i opiszę krótko poszczególne rodzaje umowy sprzedaży. Jeżeli szukasz konkretnego zagadnienia, zachęcam do przejrzenia spisu treści i wybrania opcji, która Cię interesuję. Jeżeli zaś chcesz dowiedzieć się wszystkiego co najważniejsze o umowie sprzedaży – zapraszam do lektury całego tekstu.

Czym właściwie jest umowa sprzedaży? Istota sprzedaży

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z faktu, że zawiera umowę sprzedaży bardzo często. W końcu każdy dokonany przez nas zakup jest zawarciem stosunku prawnego pomiędzy nami a sprzedawcą.

Istotę umowy sprzedaży uregulowano w artykułach od 535 do 602 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z pierwszym ze wspomnianych przepisów przez umowę sprzedaży rozumie się sytuację, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy (art. 535 kc). Samo przeniesienie własności nie spełnia wszelkich przesłanek umowy sprzedaży. Istotne jest również wydanie rzeczy. Kupujący zaś ma obowiązek zapłacić sprzedawcy ustaloną cenę i odebrać rzecz w podanym umową terminie.

Charakter umowy sprzedaży

Zarówno sprzedawca, jak i kupujący mają pewne zobowiązania wobec siebie. Z tego powodu umowa sprzedaży jest umową wzajemną. Zgodnie z zamiarem ustawodawcy umowa sprzedaży ma również charakter zobowiązująco-rozporządzający. Oznacza to, że zawarcie umowy sprzedaży nie rodzi obowiązku zawarcia dodatkowej umowy dotyczącej przeniesienia własności rzeczy.

Poza tym umowa sprzedaży z natury jest umową odpłatną, konsensualną i kauzalną.

Obligatoryjne i fakultatywne elementy umowy sprzedaży

W umowie sprzedaży, tak jak w praktycznie każdej innej umowie nazwanej, można wyróżnić elementy obligatoryjne, czyli te, które muszą się w niej znaleźć, jak i fakultatywne, czyli te, których obecność w umowie zależy od woli stron.

Do istotnych (obligatoryjnych) elementów umowy sprzedaży należy wskazanie:

• stron umowy;
• przedmiotu umowy sprzedaży;
• ceny jaką ma uiścić kupujący.

Ich brak stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży.

Fakt umieszczenia umowy sprzedaży w powszechnie obowiązujących przepisach sprawia, że nie ma potrzeby zamieszczania w jej treści wszystkich postanowień, które będą obowiązywały strony. Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy sprzedaży mogą uregulować niektóre z elementów umowy w sposób odmienny w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego. W takim wypadku należy odpowiednio skonstruować jej postanowienia, regulujące zmieniane elementy.

Przy okazji warto wspomnieć o tak ważnych w praktyce postanowieniach zawieranych w umowach sprzedaży jak te dotyczące gwarancji i rękojmi. W osobnych artykułach omówiliśmy najważniejsze kwestie z nimi związane. Zapoznanie się z nimi pozwoli Ci jeszcze lepiej przygotować się do dokonania zakupu lub sprzedaży.

Umowa sprzedaży – jaka forma jest właściwa?

Co do zasady, nie ma obowiązku zawarcia umowy sprzedaży w formie szczególnej. Może mieć ona formę nawet umowy słownej. Najczęściej jednak zawiera się ją na piśmie. Należy przyjąć taką formę za bezpieczniejszą niż ustna, ponieważ ułatwia ona dochodzenie swoich praw wynikających z zawartej umowy. Wartość dowodowa takiej umowy jest wyższa.

Pewnym wyjątkiem od zasady swobody wyboru formy umowy sprzedaży jest umowa sprzedaży nieruchomości, która być zawarta jedynie w formie aktu notarialnego. Każdy inny sposób jej zawarcia będzie nieważny, a co za tym idzie – nie wywoła żadnych skutków prawnych.

Umowa sprzedaży w formie pisemnej – dlaczego warto?

Jak już wspomniane zostało w poprzednim akapicie – umowa sprzedaży w formie pisemnej jest niemożliwa do przecenienia zwłaszcza w przypadku ewentualnego sporu pomiędzy jej stronami. Dzięki spisanej umowie, strony mają możliwość prostego udowodnienia jakich ustaleń dokonały.

Poza tym bez umowy na piśmie stronom nie tylko trudno byłoby udowodnić, ale i zapamiętać wszystkie jej postanowienia, w przypadku gdyby była bardziej rozbudowana. W końcu poza jej obligatoryjnymi elementami można w niej zawrzeć ustalenia dotyczące chociażby zabezpieczenia z rękojmi, kary umownej, odsetek, czy wielu innych kwestii.

Z umowami zawartymi słownie wiążą się też inne problemy. Na przykład trudne jest ustalenie ustalenia miejsca i czasu zawarcia umowy. Często zdarza się, że strony negocjują i ustalają warunki podczas bezpośredniej rozmowy, dialogu telefonicznego, czy też konwersacji online. Podczas wymiany zdań jedna ze stron może się wycofać, a druga w tym samym momencie być pewna, że doszło do porozumienia. Wtedy zdarza się konflikt interesów, w którym ciężko ustalić, czy żądanie wydania rzeczy lub zapłaty za nią jest uzasadnione.

W dalszej części artykułu zostaną omówione kwestie związane z poszczególnymi elementami umowy sprzedaży. Należy bowiem pamiętać, że całkowity kształt umowy zależy od sposobu ich unormowania.

Umowa sprzedaży – przedmiot umowy

Określenie przedmiotu umowy sprzedaży jest jednym z kluczowych elementów stosunku prawnego łączącego kupującego ze sprzedawcą. Jego opisaniu należy poświęcić wiele uwagi, bowiem jego precyzyjne określenie pozwoli uniknąć wielu potencjalnych problemów.

Zazwyczaj przedmiotami umowy sprzedaży są rzeczy, które dzielimy na oznaczone co do gatunku i oznaczone co do tożsamości. Rzeczy oznaczone co do tożsamości wyróżnia się ze względu na ich indywidualne cechy, właściwe tylko dla danego przedmiotu. Rzeczy oznaczone co do gatunku oznacza się z kolei w odniesieniu do ich rodzaju, właściwości charakterystycznych dla większej liczby przedmiotów.

Ponadto należy pamiętać, że przedmiotem umowy sprzedaży mogą być także rzeczy przyszłe, a więc te, które dopiero mają powstać. Można sprzedawać również wodę, energię i prawa zbywalne.

Umowa sprzedaży samochodu lub motocykla

Czasami ta sama rzecz może stanowić zarówno rzecz oznaczoną co do gatunku, jak i tożsamości, w zależności od jej opisu. Jako przykład można podać samochód. W sytuacji, kiedy strony określą tylko markę i model – mowa o rzeczy oznaczonej co do gatunku. Natomiast, jeżeli strony w umowie sprzedaży samochodu wskażą numer nadwozia auta, wtedy samochód należy uznać za rzecz oznaczoną co do tożsamości.

W przypadku sprzedaży samochodu używanego będzie to sprzedaż rzeczy oznaczonej co do tożsamości (kupujemy wówczas samochody o określonym konkretnym numerze rejestracyjnym, nadwozia, itp.). Natomiast w przypadku sprzedaży samochodu fabrycznie nowego z reguły ma się do czynienia ze sprzedażą rzeczy oznaczonej co do gatunku. Analogicznie sprawa ma się w przypadku umowy sprzedaży motocykla.

Przy okazji sprzedaży auta należy pamiętać też o wielu prawnych obowiązkach, jakie są z nią związane. Jeśli jesteś w takiej sytuacji warto zapoznać się z artykułem: jakie podatki muszę zapłacić sprzedając samochód?

Umowa sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 46 kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki i ich części jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tak więc można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:

• gruntowe;
• budynkowe;
• lokale.

Sprzedaż nieruchomości zawsze jest sprzedażą rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Zgodnie z art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż jest jednym ze sposobów przeniesienia własności inne to m.in. darowizna i zamiana.

Umowa sprzedaży zwierzęcia

Ze sprzedażą zwierząt związanych jest wiele kontrowersji i zagadnień prawnych. W związku z tym warto zaopatrzyć się w dobrze skonstruowaną umowę. Do sprzedaży zwierząt stosowane są przepisy dotyczące sprzedaży rzeczy ruchomej. Poza tym należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach.

Zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie zwierząt sprzedaż, np. psa na terenie Polski może odbywać się jedynie w miejscach ich hodowli lub chowu. Zgodnie z tym zakazane jest:

• wprowadzanie do obrotu zwierząt domowych na targowiskach, targach i giełdach;
• prowadzenie targowisk, targów i giełd ze sprzedażą zwierząt domowych;
• wprowadzanie do obrotu psów i kotów poza miejscami ich chowu lub hodowli. Zakaz ten nie dotyczy podmiotów prowadzących schroniska dla zwierząt oraz organizacji społecznych, których statutowym celem działania jest ochrona zwierząt.

Osoby, które sprzedają zwierzęta na targach lub w Internecie, często łamią prawo. To samo tyczy się pseudohodowców prowadzących niezarejestrowane, a więc nielegalne hodowle.

Tak więc, zabrania się:

• rozmnażania psów i kotów w celach handlowych poza hodowlami zwierząt, zarejestrowanymi w ogólnokrajowych organizacjach społecznych, których statutowym celem jest działalność związana z hodowlą rasowych psów i kotów.
• puszczania psów bez możliwości ich kontroli i bez oznakowania umożliwiającego identyfikację właściciela lub opiekuna. Zakaz ten nie dotyczy terenu prywatnego, jeżeli teren ten jest ogrodzony w sposób uniemożliwiający psu wyjście.

Zakupy przez internet a umowa sprzedaży

Sprzedaż na odległość uregulowano w wielu przepisach. Na sprzedawcy „internetowym” ciąży wiele dodatkowych obowiązków, co stawia klienta w korzystnym położeniu w relacji z uczciwym profesjonalistą. Pomijając fakt, że generalnie w relacjach z przedsiębiorcą konsument podlega wyjątkowej ochronie.

Należy jednak pamiętać, że przy braku bezpośredniego kontaktu ze sprzedawcą łatwiej jest stać się ofiarą oszustwa. Przy dokonywaniu zakupu należy zwrócić uwagę na kilka kwestii:

• czy sprzedawca jest zarejestrowanym przedsiębiorcą;
• w jaki sposób sprzedawca kontaktuje się;
• czy w internecie można znaleźć informacje o nim i opinie na jego temat;
• za pośrednictwem jakich serwisów internetowych ma być przeprowadzana cała transakcja;
• jak sprzedawca reaguje na propozycję zawarcia umowy, jeśli sam takiej nie oferuje;
• czy sam sprzedawca jest chętny podawać swoje dane.

Analogicznie, jeśli jesteś niedoświadczonym sprzedawcą warto jest zastanowić się, czy warto jest zaufać stronie. Zwróć uwagę na to:

• jak kupujący chce zapłacić za rzecz i jak reaguje na propozycję przesyłki za pobraniem lub płatności przed wysłaniem rzeczy;
• czy kupujący jest skłonny podać swoje dane i zawrzeć umowę sprzedaży;
• na jaki adres rzecz ma być wysłana – oszuści często podają zagraniczne adresy;
• czy przesyłane przez kupującego dokumenty, takie jak potwierdzenie przelewu są autentyczne;
• analogicznie jak w przypadku zakupu – wchodząc w stosunki z przedsiębiorcą możesz sprawdzić autentyczność jego danych w odpowiednim rejestrze.

Jeżeli zawodowo chcesz zająć się sprzedażą przez internet koniecznie przeczytaj o tym jak założyć sklep internetowy.

Rodzaj rzeczy, jej wydanie i przeniesienie prawa własności

Wracając do ogólnych zagadnień związanych ze sprzedażą – wpływ na jej przebieg będzie miał też rodzaj sprzedawanej rzeczy. Ma on wpływ na tak istotne zagadnienia jak przeniesienie prawa do jej własności i sposób jej wydania.

Przepisy prawa stanowią m. in., że przeniesienie prawa własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości następuje na mocy samej umowy sprzedaży. To znaczy z chwilą jej zawarcia (chyba, że inaczej zastrzeżono w umowie). Natomiast, w przypadku zobowiązania do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych jedynie co do gatunku (jak również rzeczy przyszłych), potrzebne jest jeszcze przeniesienie posiadania rzeczy.

Stan prawny przedmiotu umowy sprzedaży

W celu dokonania skutecznego przeniesienia własności rzeczy wskazane jest zweryfikowanie tzw. tytułu prawnego, jaki sprzedawca ma do rzeczy będącej przedmiotem umowy. Należy upewnić się, czy rzecz nie jest np. przedmiotem współwłasności małżonków. W takiej sytuacji stroną umowy powinni być współwłaściciele, a w umowie sprzedaży należy wskazać, że przedmiot umowy jest przedmiotem współwłasności.

Rzeczy ruchome oraz prawa mogą być w różny sposób obciążane np. zastawem. Mogą też występować przypadki, kiedy dana rzecz nie jest w posiadaniu sprzedającego, ale jest np. przedmiotem najmu lub dzierżawy. Celem uniknięcia problemów związanych z wydaniem i odbiorem rzeczy będącej przedmiotem umowy, wskazane jest badanie stanu fizycznego i prawnego przedmiotu.

Kwestie dotyczące stanu fizycznego i prawnego przedmiotu umowy sprzedaży powinny być w niej uregulowane.

Ustalanie ceny w umowie sprzedaży

Cena jest kolejnym z kluczowych elementów umowy sprzedaży. Można ją określić w umowie poprzez wskazanie:

• konkretnej kwoty;
• podstawy do jej ustalenia.

Jednym ze sposobów normowania podstawy do ustalenia ceny sprzedawanego przedmiotu sprzedaży jest powołanie się na średnią cenę rynkową. Dobrym przykładem takiego działania jest handel płodami rolnymi. Ustawa nie zabrania również budowania algorytmów, które pozwalają obliczyć cenę ostateczną w oparciu o różne czynniki.

W kodeksie cywilnym można znaleźć cztery rodzaje cen:

• sztywne;
• maksymalne;
• minimalne;
• wynikowe.

W następnych akapitach wyjaśnię ich znaczenie i wskażę różnice między nimi.

Cena sztywna w umowie sprzedaży

Ceną sztywną nazywamy tą ustaloną zarządzeniem organu administracyjnego. Jeżeli dotyczy ona przedmiotu umowy sprzedaży, nie ma możliwości zastosowania innej. Strony umowy są zobowiązane do jej respektowania. Sprzedawca ma obowiązek zwrócić różnicę w otrzymanej zapłacie, która przekroczy wartość ceny sztywnej. Kupujący zaś, jeżeli zgodnie z umową zapłacił cenę niższą od ustalonej przez organ administracyjny, ma obowiązek dopłaty jedynie w sytuacji, kiedy przed zużyciem lub odsprzedaniem danej rzeczy znał cenę sztywną lub miał możliwość się z nią zapoznać, gdyby zachował należytą staranność (art. 537 kc).

Cena maksymalna i cena minimalna w umowie sprzedaży

Ceną maksymalną nazywamy górną granicę ceny, którą można otrzymać za rzecz danego gatunku lub rodzaju. Ustala ją organ administracyjny poprzez wydanie stosownego zarządzenia. W sytuacji, kiedy przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz objęta ceną maksymalną kupujący nie ma obowiązku zapłaty wyższej kwoty. Innymi słowy, sprzedawca ma obowiązek zwrócić otrzymaną różnicę (art. 538 kc).

W stosunku do ceny minimalnej stosuje się warunek odwrotny. Jest to dolna granica ceny, którą można otrzymać za rzeczy danego gatunku lub rodzaju. sprzedawca ma prawo żądać od kupującego dopłaty różnicy (art. 539 kc).

Cena wynikowa w umowie sprzedaży

Cenę wynikową ustala sam sprzedawca, jednakże w oparciu o wytyczne właściwego organu państwowego określające sposób jej ustalenia. Zgodnie z treścią art 540 kc, w przypadku problemów związanych z prawidłowością obliczania danej ceny – ustali ją sąd.

Błędna cena na półce sklepowej – skutki

Powyższy przepis można interpretować wprost. Cena, która znajduje się przy towarze (np. na metce) jest wiążąca dla sprzedawcy (art. 543 kc). Jest to bardzo ważny przepis dla zwykłego konsumenta. Warto zwracać uwagę na ceny znajdujące się przy konkretnej rzeczy (np. plakietki przy artykułach spożywczych). W przypadku nabicia innej (często wyższej) kwoty przy kasie uprawnia Kupującego do reklamacji.

Umowa sprzedaży – odsetki

Istnieje możliwość żądania odsetek w przypadku opóźnienia ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. Odsetki należą się na poziomie ustawowym, jeśli strony nie zastrzegą inaczej. Zgodnie z ustawą – maksymalna wysokość odsetek nie może w stosunku rocznym przekroczyć czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).

Wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu

Momentem wydania rzeczy jest czas przesłania przez sprzedawcę przedmiotu umowy, do miejsca spełnienia świadczenia (uzgodnionych w treści zobowiązania), jak również moment gdy Sprzedawca powierzył dostarczenie rzeczy przewoźnikowi trudniącemu się przewozem rzeczy danego rodzaju. Regulacja kodeksowa zastrzega dodatkowo, że kupujący jest zobowiązany do zapłaty ceny dopiero po nadejściu rzeczy na miejsce przeznaczenia i po umożliwieniu mu zbadania rzeczy (art. 545 kc).

Strony mogą w sposób odmienny od przewidzianego w kodeksie określić sposób dostarczenia przedmiotu sprzedaży. Bardzo ważne jest by wskazać również miejsce i czas, kiedy rzecz zostanie wydana. Określenie momentu wydania rzeczy przez sprzedawcę będzie także determinowało moment, w którym kupujący jest zobowiązany do zapłacenia ceny. Wskazanie chwili wydania przez sprzedawcę przedmiotu umowy ma także znaczenie dla prawidłowego określenia momentu przejścia na kupującego korzyści i ciężarów oraz niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.

Zastrzeganie prawa własności w umowie sprzedaży

Własność przedmiotu umowy sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przechodzi na kupującego już w chwili zawarcia umowy. Nie ma znaczenia, czy zapłacił on umówioną cenę, czy też dopiero ma zamiar tego dokonać. W wypadku zaś umowy sprzedaży rzeczy ruchomych oznaczonych co do gatunku, jak i rzeczy przyszłych własność tych rzeczy przechodzi na Kupującego z chwilą przeniesienia na niego ich posiadania (art. 155 kc).

Kiedy zapłata całości lub części ceny ma nastąpić w przyszłości, w tym także przy sprzedaży na raty, Sprzedawca może zabezpieczyć zapłatę ceny, poprzez wskazanie w umowie sprzedaży, że własność rzeczy przejdzie na Kupującego dopiero po zapłaceniu całej ceny.

Jeżeli rzecz wydano kupującemu, zastrzeżenie własności należy stwierdzić pismem. Natomiast skuteczność dokonania takiego zastrzeżenia, względem wierzycieli Kupującego jest uzależniona od tego, czy pismo zawierające zastrzeżenie własności (np. umowa sprzedaży) ma datę pewną. Poświadczenia daty dokumentu dokonuje notariusz jako osoba zaufania publicznego. Funkcję taką pełni również stwierdzenie dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty tego dokumentu urzędowego, lub umieszczenie na obejmującym czynność prawną dokumencie jakiejkolwiek wzmianki o dacie przez organ administracji państwowej, jednostki samorządu terytorialnego – od daty tej wzmianki.

Koszty wydania i odbioru przedmiotu umowy sprzedaży

Przepisy kodeksowe regulują kwestie podziału kosztów wydania i odebrania rzeczy pomiędzy Stronami, w sytuacji, gdy podział ten nie wynika ani z umowy sprzedaży, ani z zarządzeń określających cenę (art. 547 kc).

Jeśli zatem Strony nie ustalą w umowie sprzedaży jak ma wyglądać podział pomiędzy nimi kosztów, to sprzedawca ponosi koszty wydania przedmiotu umowy sprzedaży, a w szczególności koszty:

• zmierzenia lub zważenia przedmiotu umowy;
• opakowania przedmiotu umowy;
• ubezpieczenia na czas przewozu przedmiotu umowy;
• przesłania przedmiotu umowy.

Koszty odebrania ponosi kupujący. Jeżeli rzecz będzie przesłana do miejsca, które nie jest miejscem spełnienia świadczenia, koszty ubezpieczenia i przesłania poniesie kupujący.

Ważne! Koszty niewymienione powyżej ponoszą obie Strony po połowie.

Korzyści i ciężary związane z przedmiotem umowy sprzedaży

Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przechodzą zarówno korzyści, jak i ciężary związane z nią związane. Kupujący od tej chwili ponosi odpowiedzialność za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy (art. 548 kc).

Ważne! Jeżeli strony zastrzegły w umowie sprzedaży inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, to niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. przechodzi na kupującego z tą samą chwilą. Chyba, że inaczej postanowiono w umowie.

Zwłoka w odbiorze przedmiotu

Jeżeli kupujący popadnie w zwłokę i nie odbierze rzeczy w terminie z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność to sprzedający może:

• sprzedać przedmiot umowy na rachunek kupującego;
• oddać nieodebraną rzecz na przechowanie.

W pierwszym przypadku sprzedawca ma obowiązek wyznaczyć Kupującemu dodatkowy termin do odebrania rzeczy pod rygorem jej sprzedania. Przepisy zwalniają Sprzedawcę z tego obowiązku w przypadkach, gdy:

• wyznaczenie terminu nie jest możliwe
• istnieje ryzyko, że rzecz ulegnie zniszczeniu lub uszkodzeniu
• z innych względów Sprzedawcy groziłaby szkoda.

Po dokonaniu sprzedaży sprzedawca ma niezwłocznie powiadomić o tym fakcie kupującego oraz powinien rozliczyć z nim uzyskaną z tej sprzedaży cenę z ceną otrzymaną najpierw (należną) od kupującego.

W drugim przypadku, obowiązkiem sprzedawcy jest wybranie przechowawcy z należytą starannością oraz uzgodnienie z nim warunków przechowania oraz kosztów, które powinny kształtować się na poziomie cen rynkowych za tego typu usługi. Obowiązkiem sprzedawcy jest też niezwłoczne powiadomienie kupującego o fakcie oddania rzeczy na przechowanie i wystawienie odpowiedniego upoważnienia umożliwiającego dokonanie odbioru rzeczy od osoby, która świadczy usługę przechowania. Koszty takiego depozytu ponosi Kupujący (art. 551 kc).

Umowa sprzedaży z prawem pierwokupu

Strony umowy sprzedaży mają prawo zastrzec dla kupującego pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby sprzedawca sprzedał rzecz osobie trzeciej. Jest to tzw. prawo pierwokupu. Przedmiot umowy, którego dotyczy ten przywilej można sprzedać osobie trzeciej jedynie wtedy, kiedy kupujący nie skorzysta ze swojego uprawnienia (art. 597 kc).

Umowa sprzedaży z prawem odkupu

Skutkiem zastrzeżenia prawa odkupu w umowie sprzedaży będzie nadanie Sprzedawcy dodatkowego uprawnienia. Chodzi o możliwość złożenia oświadczenia woli Kupującemu, która doprowadzi do tzw. sprzedaży powrotnej. Innymi słowy, sprzedawca stanie się kupującym w stosunku do tego samego przedmiotu umowy sprzedaży. Takie oświadczenie można złożyć w każdej chwili do czasu oznaczonego w umowie terminu.

Prawo odkupu można zastrzec na czas nieprzekraczający 5 lat. Każdy dłuższy termin, określony umową Stron nie ma mocy prawnej i ulega skróceniu do maksymalnego okresu, który jak wskazano wyżej, trwa pół dekady (art. 593 kc).

Ważne! Oświadczenie sprzedawcy jest skuteczne jeżeli złożono je w takiej samej formie, w jakiej sporządzono umowę (np. w formie aktu notarialnego, w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości).

Umowa sprzedaży na próbę

Sprzedaż na próbę (lub z zastrzeżeniem zbadania) rzeczy przez kupującego poczytuje się w razie wątpliwości za zawartą pod warunkiem zawieszającym, do czasu aż kupujący uzna przedmiot sprzedaży za dobry. W braku oznaczenia w umowie terminu próby lub zbadania rzeczy sprzedawca może wyznaczyć kupującemu odpowiedni termin. W przypadku, gdy kupujący odebrał rzecz i nie złożył oświadczenia przed upływem terminu, umówionego przez strony lub wyznaczonego przez Sprzedawcę uważa się, że uznał przedmiot sprzedaży za dobry (art. 592 kc).

Umowa sprzedaży na raty

W celu kwalifikacji określonego stosunku umownego jako sprzedaż na raty (art. 583 kc) należy spełnić kilka przesłanek. Mianowicie:

• sprzedającym może być jedynie Profesjonalista, który dokonuje sprzedaży w zakresie swojej działalności;
• nabywcą może być jedynie osoba fizyczna, która nie dokonuje zakupu w ramach prowadzonej działalności (konsument);
• przedmiotem umowy sprzedaży będzie rzecz ruchoma, która nie jest przeznaczona do dalszego rozporządzania;
• cena przedmiotu umowy sprzedaży będzie rozłożona na raty;
• przedmiot umowy sprzedaży będzie wydany przed całkowitym spełnieniem świadczenia.

Problemy wynikające ze słabego wzoru umowy sprzedaży lub jej braku

Tak jak obiecałem na początku tekstu – przedstawiam niektóre ze znalezionych wpisów na forach. Dotyczą one częstych problemów, których można było uniknąć poprzez podpisanie dobrze skonstruowanej umowy sprzedaży.

„Mam wielki problem mianowicie kupiłem auto jako czwarty właściciel. Mam wszystkie umowy. Jednak na umowie pomiędzy 2 a 3 właścicielem wystąpił błąd. Drugi właściciel samochodu zakupił pojazd wraz ze współwłaścicielem a sprzedał sam. Więc dzwonię do gościa, że ma skorygować umowę i przesłać mi dobrą. Chłop strzela fochy i nie chce poprawić tej umowy, więc co mam uczynić? Nikt mi nie przerejestruje tego samochodu”.

„Co robić? Kiedy źle oznaczyłam przedmiotu sprzedaży – na przykład w treści umowy sprzedaży domu jednorodzinnego dokonałam pomyłki w oznaczeniu działki (zamiast właściwej działki A wskazałam sąsiednią działkę B ze wszystkimi odnoszącymi się do niej danymi, jak położenie, powierzchnia, numer księgi wieczystej)”.

„W czerwcu, za pośrednictwem internetu, zakupiłam rolety w firmie X. Wpłaciłam należną kwotę, podałam wymiary rolet. Przed zleceniem zamówienia wysłałam zdjęcie okna z pytaniem, czy do tego typu okna można wykonać rolety w prowadnicach. Otrzymałam potwierdzenie, dokonałam zakupu, podałam wymiary, wpłaciłam pieniądze. Po 2 tygodniach otrzymałam rolety niezgodne z zamówieniem. (…) Kontakt się urwał. Czekałam tydzień, dwa, trzy. (…) Oczywiście nigdy rolet nie zobaczyłam, a kontakt ze sprzedawcą urwał się. Nie mam ani rolet, ani nie mogę doprosić się zwrotu pieniędzy. (…)”

„Nie dotarł do mnie zamówiony przedmiot – co zrobić?”

„Mój znajomy dokonał złej oceny stanu faktycznego i w następstwie błędnie określił rodzaj czynności prawnej. Okazało się, że przez to nie ma prawa pierwokupu danej nieruchomości.”