Mała wspólnota mieszkaniowa

23 lutego 2021
hello world!

Z dniem 1 stycznia 2020 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1309). Ustawa ta zmniejszyła liczbę lokali tworzących małe wspólnoty mieszkaniowe do trzech lub mniej. Nowelizacja nadal utrzymuje jednak podział na małe i duże wspólnoty mieszkaniowe.

Lokale tego samego właściciela

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 z późn. zm., dalej również jako „u.w.l.”) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej również jako „k.c.”) i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1575 z późn. zm., dalej również jako „k.p.c.”) o współwłasności.

Na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami oraz lokale jeszcze niewyodrębnione, które należą nadal do dotychczasowego właściciela. Lokale niewyodrębnione (ale spełniające warunki, aby uzyskać status niezależnych nieruchomości w przyszłości), aby miały wpływ na sposób zarządu, muszą należeć do dotychczasowego właściciela. Natomiast nie można do nich zaliczyć lokali samodzielnych powstałych w wyniku faktycznego podziału istniejącej nieruchomości lokalowej, która nie przysługuje dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Dowiadujemy się tego z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 lipca 2015 r. (sygn. I ACa 32/15).

Mała wspólnota mieszkaniowa zarząd i tryb podejmowania decyzji

Podkreślenia wymaga fakt, że jeśli właściciele w małej wspólnocie mieszkaniowej nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to są zobowiązani do wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem. To właśnie możliwość podejmowania decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu, większością głosów, jest ułatwieniem w funkcjonowaniu wspólnot. Obecnie we wspólnotach, gdzie liczba lokali nie jest większa niż 7, dla podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli.

Przeczytaj również: Nieruchomość wspólna – zarząd a zarządca

Mała wspólnota mieszkaniowa –zakres stosowania przepisów kodeksu cywilnego

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, ustawodawca nakazuje stosowanie odpowiednie przepisów kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Tworzy to swoisty paradoks. Oznacza to bowiem, że (z uwagi na systemowe usytuowanie art. 19 u.w.l. w rozdziale 4 „Zarządzanie nieruchomością wspólną”) w odniesieniu do małych wspólnot mieszkaniowych nie stosuje się tylko przepisów tego rozdziału. Zamiast nich stosuje się przepisy o współwłasności (zwykłej), które nie są odpowiednie do zarządzania nieruchomością wspólną (!).

Na uwagę zasługuje stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09), w której stwierdzono, że art. 25 u.w.l. (który reguluje kwestie zaskarżania uchwał podjętych przez właścicieli lokalu do sądu) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że przepisy o zarządzie rzeczą wspólną są uregulowaniem kompletnym. Wystarczają zatem do sprawowania zarządu rzeczą wspólną. Ta linia orzecznicza jest kontynuowana przez sądy niższych instancji. Przykładem może być wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 maja 2018 r., sygn. VI ACa 2030/16.

Zastosowanie przepisów o współwłasności

W orzecznictwie brak jednolitości w zakresie odpowiedniego stosowania przepisów o współwłasności w małej wspólnocie mieszkaniowej. Prezentowane jest bowiem stanowisko, zgodnie z którym istota odpowiedniego stosowania przepisów o współwłasności w małej wspólnocie mieszkaniowej wymaga rozważenia nie tyle indywidualnych interesów współwłaścicieli, jak to się przyjmuje w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, ile interesu zbiorowego wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym niektóre przepisy kodeksu cywilnego istotnie stosuje się wprost, inne z modyfikacjami wynikającymi z charakteru współwłasności przymusowej. Niektórych zaś nie stosuje się w ogóle. Nie ulega przy tym wątpliwości, że właściciele lokali w małej wspólnocie mieszkaniowej podejmują uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 23 stycznia 2015 r., sygn. I ACa 1315/14).

Przeczytaj również: Sposoby zniesienia współwłasności

W praktyce – problemy z funkcjonowaniem małych wspólnot mieszkaniowych

Istota problemu związanego z funkcjonowaniem małych wspólnot mieszkaniowych polega na tym, że poddanie ich regulacjom Kodeksu cywilnego wcale nie ułatwia zarządzania. Bezpośrednie zarządzanie rzeczą wspólną jest podstawową formą zarządzania rzeczą objętą współwłasnością ułamkową zwykłą. W małych wspólnotach mieszkaniowych nie ma organów. Sami współwłaściciele powinni wykonywać zadania z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną. Mowa tutaj również (ewentualnie) o prowadzeniu księgowości czy dokonywaniu okresowych przeglądów instalacji w budynku.

Ten szeroki zakres swobody współwłaścicieli, którzy sami decydują, czy wewnętrznie dokonać podziału zadań, czy też zlecić konieczne prace osobom trzecim, wydaje się dla nich korzystny. Jednak ze względu na ryzyko przynależności do takiej wspólnoty właściciela, który nie chce się angażować w te prace (a nawet może je utrudniać, nie udzielając koniecznej zgody), istnieje zagrożenie bezpieczeństwa funkcjonowania całego budynku.

Art. 19 u.w.l. nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Jednak z jego treści wynika, że przepisy o współwłasności (zawarte w kodeksie cywilnym) będą miały zastosowanie, gdy właściciele lokali nie zdołali zawrzeć umowy, czyli osiągnąć porozumienia co do innego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Oznacza to zatem, że paradoksalnie bezpośrednie zarządzanie obowiązuje właścicieli lokali w małych wspólnotach z mocy prawa wtedy, gdy między nimi nie ma zgody (brak jednomyślności).

chevron-down
Copy link