Nabycie lokalu komunalnego

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulują prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Prawo to ma zastosowanie tylko do zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a nie stosuje się go przy zbywaniu nieruchomości przez innych właścicieli. Komu przysługuje więc prawo nabycia lokalu komunalnego?

Czym jest lokal komunalny?

Lokal komunalny to lokal należący do zasobu mieszkaniowego gminy. Każda gmina na terenie Polski może posiadać swój zasób mieszkaniowy, który potrzebny jest do wykonywania przez gminę jej ustawowych zadań własnych. Do zadań gminy należy m.in. tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, czyli wszystkich mieszkańców. Oznacza to, że lokal komunalny to lokal będący własnością gminy, który owa gmina nabyła w drodze przejęcia mienia państwowego (tzw. komunalizacja mienia) lub który kupiła czy wybudowała. Lokale komunalne są wynajmowane mieszkańcom gminy, którzy spełniają określone ustawą i innymi uchwałami kryteria. Lokal komunalny stanowi zatem formę pomocy dla osób, które co prawda osiągają dochody, ale które to dochody są jednak zbyt niskie, aby wynająć mieszkanie na wolnym rynku.

Przeczytaj również: Komu przysługuje lokal zamienny?

Pojęcie zbycia nieruchomości

W przypadku ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm., dalej również jako „u.g.n.”) zbycie należy rozumieć jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste (definicja z art. 4 pkt 3b u.o.g.). Chodzi przy tym o wszelkie czynności prawne przynoszące taki skutek (choć niektóre z nich, jak np. wnoszenie nieruchomości aportem, budziły różne kontrowersje i były przedmiotem sprzecznych ze sobą orzeczeń – np. wyrok Sądu Najwyższego z 18 września 2003 r., sygn. I CK 124/02). Zbyciem nieruchomości w rozumieniu omawianego przepisu nie będzie więc przykładowo oddanie nieruchomości w trwały zarząd.

Pierwszeństwo w nabyciu

Zgodnie z art. 34 ust. 1 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a*, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

• przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości na sprzedaż,
• jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie,
• jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu stosuje się kolejność wymienioną powyżej (art. 34 ust. 2 u.g.n.). Pierwszeństwo, o którym mowa w art. 34 u.g.n., należy odróżnić od prawa pierwokupu, odkupu i wykupu, które odmiennie uregulowano w innych przepisach.

Pierwszeństwo nabycia nie przyznaje możliwości wystąpienia z roszczeniem o nabycie lokalu komunalnego

Przyznanie przez art. 34 ust. 1 u.g.n. pierwszeństwa w nabyciu określonym osobom nie powoduje, że osoby te mają roszczenie o nabycie jakichkolwiek nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków. Samo pierwszeństwo nie daje bowiem podstaw do wytoczenia powództwa o nakazanie złożenia oświadczenia woli, jeśli właściciel nie wyraża woli zbywania nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 12 marca 2003 r., sygn. III CKN 857/00).

Przeczytaj również: Forma czynności prawnej

Konstrukcja pierwszeństwa nie jest więc oparta na uprawnieniu (prawie podmiotowym), z którego wynikałoby roszczenie przymuszające właściciela do sprzedaży nieruchomości. Sprowadza się natomiast do eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jednakże w razie gdy lokal przeznaczony zostanie do sprzedaży, nie można przyjąć, aby uchwała rady gminy mogła w tym zakresie wprowadzać jakiekolwiek dodatkowe kryteria poza tymi, które wynikają z przepisu. Samo złożenie wniosku przez najemcę o wykup, w przypadku braku zawiadomienia na piśmie, o którym mowa w art. 34 u.g.n., nie powoduje natomiast powstania omawianego pierwszeństwa.

Ponadto, jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 9 maja 2018 r. (sygn. I ACa 4/18), chociaż uchwała rady gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.), to jednak zasady tej nie można stosować bezwzględnie i każdorazowo należy brać pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy.

Realizacja prawa pierwszeństwa

Prawo pierwszeństwa w nabyciu realizowane jest wtedy, gdy publiczny właściciel nieruchomości zdecyduje się zbyć nieruchomość. Ma wówczas obowiązek zawiadomić, zgodnie z art. 34 ust. 4 u.g.n., osoby uprawnione o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości i sposobie skorzystania z tego pierwszeństwa. Powiadomienie bezpośrednie – na piśmie – ma zostać doręczone najemcom lokali. Zaś pośrednie – przez sporządzenie wykazu nieruchomości i podanie go do publicznej wiadomości – obejmuje pozostałych uprawnionych.

Nabycie lokalu komunalnego – uchwała Sądu Najwyższego z 23 lipca 1992 r. (sygn. III CZP 62/92)

Pierwszeństwo polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. Realizacja pierwszeństwa jest zatem możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swym zachowaniem sytuację, w której zakaz staje się aktualny. Te sytuacje stanowią jednocześnie granice, w jakich uprzywilejowanie pierwszeństwem, oznaczające intencjonalne pogorszenie sytuacji prawnej jednej ze stron, znajduje uzasadnienie w przyzwoleniu ustawodawcy.

Osoba, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, nie decyduje też o tym, czy nieruchomość zostanie sprzedana, czy oddana w użytkowanie wieczyste. Nie wpływa na decyzję właściciela w tej kwestii. Nie ma też wpływu na warunki oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (ani na cel, ani na termin, ani na inne warunki użytkowania wieczystego). Realizacja pierwszeństwa w nabyciu na podstawie art. 34 ust. 1 u.g.n. przebiegała będzie w procedurach przewidzianych dla pierwszeństwa w nabyciu – innych niż w przypadku realizacji roszczeń (dochodzonych na drodze sądowej).

* Przepis ten stanowi, że zasad pierwszeństwa, o których mowa w art. 34 ust. 1 pkt 2 u.o.g., nie stosuje się do nieruchomości, o których mowa w dekrecie Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego o przeprowadzeniu reformy rolnej, ustawie o wyłączeniu ze społeczeństwa polskiego wrogich elementów, art. 38 w zw. z art. 2 ustawy o majątkach opuszczonych i porzuconych, art. 2 ustawy o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej, art. 1 dekretu o przejęciu na własność Państwa mienia pozostałego po osobach przesiedlonych do ZSRR, art. 2 dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich oraz art. 38 ust. 3 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.