Odstąpienie od umowy najmu lokalu. Jak odstąpić od umowy najmu?

Zanim podpiszesz umowę, dzięki której wprowadzisz się do czyjegoś mieszkania, musisz wiedzieć, czym jest odstąpienie od umowy najmu lokalu. Jeżeli jesteś wynajmującym, musisz rozumieć tę instytucję jeszcze bardziej, w przeciwnym wypadku możesz mieć problemy. Wypowiedzieć umowę lub ją rozwiązać możesz w każdej (ustalonej prawnie lub umownie) chwili. Z odstąpieniem nie będziesz miał jednak tak łatwo. Zacznijmy od przedstawienia pewnej historii…

Jan Kowalski zdecydował się wynająć świeżo wyremontowany lokal. Długo szukał odpowiedniego najemcy i skrupulatnie przygotował umowę. Umówionego dnia, u progu jego drzwi, zjawił się Tomasz – student I roku. Obaj zasiedli do stołu i wspólnie analizowali umowę. Pan Jan zwrócił uwagę chłopakowi, żeby przyjrzał się zapisowi traktującemu o odstąpieniu od umowy. Zastrzegł w nim informację, że jeżeli najemca będzie zalegał z czynszem równo 3 miesiące, wynajmujący ma prawo odstąpić od umowy najmu lokalu. Tomasz zgodził się na to bez chwili zawahania. Podpisano umowę. 3 miesiące później student otrzymał pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu przez wynajmującego z powodu zalegania z czynszem. Chłopak, przeczytawszy dokument, lekko się jedynie uśmiechnął i wyrzucił papier do kosza na śmieci. Dlaczego? Bo mógł. Odstąpienie od umowy najmu lokalu rządzi się bowiem swoimi prawami.

Sprawa trafiła na wokandę. Rozpoczęła się batalia o eksmisję. Ku zdziwieniu Jana Kowalskiego sąd oddalił powództwo. W uzasadnieniu znalazł on informację, iż do odstąpienia od umowy nie mogło dojść, ponieważ lokal został najemcy wydany, a sam wynajmujący nie wypowiedział umowy najmu. Stosunek najmu wciąż trwa. Do czasu aż wynajmujący skieruje do najemcy wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Innym wyjściem może okazać się także rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Czym jest odstąpienie od umowy najmu lokalu?

Na samym początku zwróć uwagę, że odstąpienie od umowy najmu lokalu to nie to samo co wypowiedzenie czy też rozwiązanie tej samej umowy. Odstąpienie wywołuje identyczny skutek jak w przypadku nieistnienia danego zobowiązania. Innymi słowy, odstępując od umowy, strony przyjmują tzw. fikcję prawną, zgodnie z którą uznają, że wspomnianej umowy nigdy nie było. Jest to bardzo istotne w przypadku rozliczania odpowiedzialności najemcy i wynajmującego. Przede wszystkim dlatego, że strony powinny zwrócić sobie wszystko, co otrzymały. Skoro nie ma tytułu prawnego, nie ma też praw i obowiązków z niego wynikających. Tak więc mamy tutaj rozliczenie na zasadach bezpodstawnego wzbogacenia.

Przeczytaj: Czym jest odstąpienie od umowy?

Warto również zapoznać się z ogólnymi podstawami prawnymi dotyczącymi odstąpienia od umowy. Wystarczy, że klikniesz w powyższy link. W niniejszym artykule poruszam jedynie zagadnienie odstąpienia od umowy najmu lokalu.

Odstąpienie od umowy najmu lokalu – jak to zrobić skutecznie?

W celu skutecznego odstąpienia od umowy powinieneś(aś) pamiętać, żeby w umowie najmu zawrzeć stosowny zapis przewidujący taką możliwość. Podstawę dla umieszczenia takiego zapisu w zobowiązaniu określa art. 395 kc. Oczywiście to nie wszystko. Dla ogólnej oceny postanowień dotyczących odstąpienia od umowy ogromne znaczenie ma polskie orzecznictwo, a dokładnie jeden konkretny wyrok z dnia 12 sierpnia 2004 r. Znajdziesz go pod sygnaturą I ACa 299/04. Poniżej najważniejsze zdanie z tego wyroku.

(…) Stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym czyli ciągłym (…). Odstąpienie od umowy na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest więc tylko możliwe jedynie przed realizacją umowy tj. przed wydaniem rzeczy najemcy. (…)

Innymi słowy: odstąpienie od umowy najmu może nastąpić jedynie przed wydaniem mieszkania najemcy (art. 395 kc). Jeżeli będziesz gotowy odstąpić od umowy, musisz wiedzieć jeszcze jedno. Swoje oświadczenie przygotuj na piśmie i doręcz je drugiej stronie w taki sposób, żeby mogła się z nim zapoznać. To ułatwi Ci życie w razie ewentualnego sporu.

W jakich jeszcze wypadkach możesz skorzystać z odstąpienia od umowy? Warto wiedzieć, że dopuszcza się również odstąpienie od umowy na podstawie przepisów ogólnych, które znajdziesz w kodeksie cywilnym, tj. art. 491 kc i następne. Jest to tzw. skutek ex tunc – umowę uznaje się za niebyłą od samego początku. Istnieje jednak pewien wyjątek, który pozwala na odstąpienie od umowy nawet po wydaniu lokalu. W takim przypadku dopuszcza się jedynie możliwość odstąpienia od umowy ze skutkiem ex nunc (skutek na przyszłość). Jest ono skuteczne od chwili złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu. Dzieje się tak, gdy w chwili wydania najemcy mieszkania miało ono wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy. Ustawodawca wspomniał o tym w art. 664 kc.