Rozwiązanie umowy najmu lokalu. Jak rozwiązać umowę najmu?

12 lutego 2020
hello world!

Rozwiązanie umowy najmu lokalu jest bardzo proste. Wystarczy, że zgodzisz się na to zarówno Ty, jak i druga strona tego zobowiązania. Dlatego mówimy, że jest to rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W tak dogodnym przypadku nie ma znaczenia termin, na jaki zawarłeś(aś) umowę najmu. Nie musisz też spełniać żadnych dodatkowych warunków. Warto jednak – tak jak w przypadku każdej czynności czywilno-prawnej – zachować ostrożność i profesjonalizm. Jak to zrobić sprawnie i bezpiecznie?

Pobierz: Profesjonalny wzór rozwiązania umowy najmu lokalu

W swoim życiu możesz spotkać się z pojęciem "wypowiedzenie umowy za porozumieniem stron". Jest to określenie błędne. Mamy albo wypowiedzenie umowy, albo rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W pierwszym przypadku masz czynność prawną jednostronną. Tak więc możesz zanucić sobie "Wystarczę ja", ponieważ nie potrzebujesz zgody drugiej strony.

Wypowiedzenie kończy stosunek zobowiązaniowy przez zakomunikowanie wynajmującemu lub najemcy o tym stanie rzeczy. Oczywiście należy spełnić kilka warunków, ale o tym dowiesz się z linkowanego wyżej artykułu. W przeciwieństwie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu rozwiązanie umowy najmu lokalu jest mniej inwazyjne. Wszystko zazwyczaj kończy się w sposób polubowny i dwie strony zobowiązania rozstają się w zgodzie.

Przeczytaj: Czym jest rozwiązanie umowy?

Zanim przejdziesz dalej, polecam Ci również zapoznać się z ogólnymi podstawami prawnymi dotyczącymi rozwiązania umowy. Wystarczy, że klikniesz w powyższy link. W niniejszym artykule poruszam jedynie zagadnienie rozwiązania umowy najmu lokalu.

Wypracuj porozumienie

Rozwiązanie umowy najmu lokalu za porozumieniem stron już z samej nazwy wskazuje, że najważniejszym jej elementem będzie wypracowanie kompromisu, na które obie strony są w stanie przystać. Przygotuj się więc na negocjacje. Nie zapomnij także o zachowaniu wymaganej formy. Pamiętaj, że nie będziesz negocjować jedynie aspektów samego porozumienia.

Przede wszystkim rozwiązanie umowy najmu znaczy tyle, że strony podejmują wspólną decyzję o braku dalszego zainteresowania kontynuowaniem umowy. Zarówno najemca, jak i wynajmujący chcą więc zrezygnować z zobowiązania. Jest to o tyle korzystne, że nie trzeba spełniać wyznaczonych umową warunków i terminów przeznaczonych dla wypowiedzenia. Masz więc gwarancję szybkiego działania i z pewnością większą szansę na skuteczne zakończenie tej relacji.

Nie musisz godzić się na rozwiązanie umowy najmu lokalu

Nieważne, czy jesteś najemcą, czy też wynajmującym. Ważne, że nie masz obowiązku godzić się na propozycję rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Wszak nie po to zawierałeś(aś) umowę najmu lokalu na konkretny okres, żeby teraz zmuszać się do jej wcześniejszego zakończenia. Mówię o tym dlatego, że osoby, które nie znają swoich praw, mogą zostać oszukane. Może zdarzyć się tak, że wynajmujący przedłuży najemcy umowę, dając mu przy okazji promocyjne ceny "za lojalność", ten zaś po pewnym czasie zażąda rozwiązania umowy. Nie po to osoba wynajmująca była w porządku, żeby teraz tracić podwójnie - wyjście lokatora w terminie, w którym ciężko o kolejnego i strata pewnej kwoty pieniężnej.

Innymi słowy, zgoda na rozwiązanie umowy najmu lokalu za porozumieniem stron to tylko Twoja dobra wola. Nie musisz jej akceptować. Pamiętaj jednak również o tym, że czasem nie warto się buntować i skorzystać z okazji, szczególnie jeśli druga strona okaże się bardzo kłopotliwa.

Ustal termin rozwiązania umowy najmu

Przy tego typu zobowiązaniach możesz negocjować praktycznie wszystko. Musisz jednak wypracować takie warunki porozumienia, żeby zmotywować drugą stronę do działania po Twojej myśli. Na samym początku warto wziąć pod uwagę termin rozwiązania umowy najmu lokalu. Określ więc datę, w której nastąpi rozwiązanie stosunku zobowiązaniowego. Nie musi to być dzień, w którym najemca i wynajmujący podpisują porozumienie. Może to nastąpić w terminie wcześniejszym (jeżeli najemca wcześniej opuścił lokal) lub terminie późniejszym. Najlepiej wybrać taką datę, którą łatwo obronić w przypadku sporu. Osobiście polecam podpisywać rozwiązanie umowy najmu lokalu z zapasem czasowym na humanitarną wyprowadzkę. Polecam, ponieważ uważam, że nie warto mieszać do tych spraw art. 5 Kodeksu cywilnego dotyczącego zasad współżycia społecznego w przypadku niezachowywania się "jak człowiek".

Ureguluj wszelkie należności związane z umową najmu

Dobrym rozwiązaniem jest też rozwiązanie umowy najmu lokalu poprzez uregulowanie wszystkich zaległości pieniężnych w stosunku do wynajmującego lub dostawców usług. Oczywiście nie musi to być jedyny warunek porozumienia, ale z pewnością jeden z naważniejszych.

Zaproponuj dodatkowe wynagrodzenie jako warunek porozumienia

Twoja zgoda na rozwiązanie umowy najmu lokalu nie musi być darmowa. Możesz negocjować dodatkowe wynagrodzenie za wcześniejsze opuszczenie mieszkania lub za udzielenie pozwolenia, aby to ktoś inny je opuścił. Nie bądź jednak pazerny(a), a przede wszystkim zachowaj rozsądek i zapoznaj się z przepisami prawa. Jako wynajmujący nie masz możliwości zawarcia w treści porozumienia klauzuli, że za wyrażenie zgody zatrzymujesz kaucję. Kaucja nie może być "nagrodą" za zgodę na rozwiązanie umowy najmu, ponieważ zawsze podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Oczywiście po potrąceniu należności z tytułu najmu (np. z powodu uszkodzeń mieszkania).

Określ stan lokalu na dzień rozwiązania umowy najmu

Kolejnym punktem negocjacyjnym jest oczywiście stan lokalu, w jakim powinien się on znaleźć przy jego zwrocie. Jako wynajmujący pamiętaj, że nie każdego stać na zapłatę dodatkowego wynagrodzenia, ale zapewne wiele osób chętnie odwdzięczy się nam solidnym odmalowaniem ścian i wyczyszczeniem okien. Ty oszczędzisz czas, a druga strona pieniądze. Moim zdaniem to uczciwy układ.

Znajdź swojego następcę

Sprawa jest prosta. Jeżeli jesteś najemcą i chcesz przedwcześnie opuścić lokal, znajdź kogoś na swoje miejsce. Może to ułatwić negocjacje. Tutaj oczywiście musisz uruchomić swoją kreatywność, stworzyć zachęcający opis lokalu, porobić zdjęcia, a przede wszystkim przedtem posprzątać. Jako wynajmujący z kolei postaraj się pomóc swojemu lokatorowi, który może się starać, ale jego brak doświadczenia uniemożliwi mu rozwiązanie tego problemu.

Wybierz odpowiednią formę rozwiązania umowy

Rozwiązanie umowy najmu lokalu najlepiej sporządzić w formie pisemnej. Nie znaczy to, że musisz cały dokument tworzyć przy pomocy kartki i długopisu. Korzystaj z dobrodziejstw techniki, ile zechcesz. Liczy się tylko to, żeby Twój podpis był własnoręczny. Nie zapomnij o parafce na każdej ze stron.

Przeczytaj: Czym się różni parafka od podpisu?

Oczywiście możesz również sporządzić porozumienie w innej formie, np. ustnej lub dorozumianej. Tego rodzaju potwierdzenia są jednak słabsze, jeżeli chodzi o wartość dowodową przed sądem. Zwróć również uwagę, czy w Twojej umowie najmu nie ma zapisu na temat formy jej zmiany. Zazwyczaj będzie to sformułowanie: "Wszelkie zmiany umowne wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności". W takim wypadku nie masz wyjścia i musisz zastosować się do polecenia, na które sam przystałeś jakiś czas wcześniej.

Jeżeli masz trochę czasu, zapoznaj się z przepisami kodeksu cywilnego. Tam, w art. 77 kc, znajdziesz wszelkie uregulowania dotyczące formy zawarcia umowy, jej aktualizacji lub zakończenia. Warto jednak byś wiedział(a), że ustawodawca podkreślił w akcie prawnym wymaganie zachowania takiej formy zmiany umowy, w jakiej sama umowa została sporządzona. Czasem też prawo nie daje Ci wyboru i od razu narzuca formę, w jakiej zawierasz dane zobowiązanie (np. sprzedaż lokalu wymaga aktu notarialnego).

Poprawnie sporządź rozwiązanie umowy najmu lokalu

W porozumieniu dot. rozwiązania umowy nie powinno zabraknąć:

  • określenia miejscowości i daty sporządzenia porozumienia;
  • stron porozumienia;
  • oświadczenia złożonego przez strony, które dotyczy zgodnego rozwiązania umowy najmu lokalu;
  • określenia dnia i godziny zwrotu lokalu przez najemcę, celem uniknięcia uzgadniania dodatkowego terminu.

Ponadto, jeżeli tak wynika z ustaleń, nie można pominąć:

  • określenia kwoty dodatkowego wynagrodzenia, terminu i sposobu jego zapłaty,
  • wypisania wszelkich zaległości pieniężnych, jakie należy uregulować,
  • określenia stanu, w jakim ma znajdować się lokal w chwili jego zwrotu wynajmującemu.

Pobierz: Profesjonalny wzór rozwiązania umowy najmu lokalu

chevron-down
Copy link