Wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Jak wypowiedzieć umowę najmu? To pytanie zadają sobie wszyscy, którzy chcą rozstać się z najemcą lub wynajmującym. Musisz pamiętać, że umowę najmu zawartą na czas nieokreślony możesz wypowiedzieć w każdej chwili. Niestety (albo stety) umowę zawartą na czas określony wypowiesz jedynie w sytuacjach, które określiłeś(aś) w umowie.

Pobierz: Profesjonalny wzór odstąpienia od umowy najmu lokalu

Wypowiedzenie umowy najmu reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zanim przejdziesz dalej polecam Ci również zapoznać się z ogólnymi podstawami prawnymi dotyczącymi wypowiedzenia umowy. Wystarczy, że klikniesz w poniższy link. W niniejszym artykule poruszam jedynie zagadnienie wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

Przeczytaj: Czym jest wypowiedzenie umowy?

Warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony

Wypowiedzenie umowy najmu, którą zawarłeś(aś) na czas nieoznaczony może nastąpić z Twojej inicjatywy lub inicjatywy drugiej strony. Wszystko oczywiście następuje na warunkach określonych w umowie. Warto również przypomnieć, że umową zawartą na czas nieokreślony jest ta, w której nie określono czasu jej trwania i nie wynika on w żaden sposób z okoliczności. Taką umowę może zerwać przy zachowaniu terminów ustawowych określonych w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego (dalej jako: kc).

Terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony

Terminy wskazane powyżej wynoszą odpowiednio:

• na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie,
• najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,
• na trzy dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,
• na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest już nieco trudniejsze. Tak jak w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, tak i tutaj zarówno Ty, jak i druga strona ma prawo ją wypowiedzieć. Pole działania jest jednak ograniczone i dotyczy jedynie terminów i sytuacji, które określono w umowie. Bezzasadne wypowiedzenie umowy najmu przez strony umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, która obejmuje utracone korzyści, powoduje, że osoba otrzymująca wypowiedzenie może dochodzić odszkodowania.

Okres gwarantowany umowy na czas określony

Pamiętaj, że umowa najmu zawarta na czas określony dłuższy niż 10 lat, po upływie dekady traktowana jest jak umowa zawarta na czas nieokreślony. Jedynym wyjątkiem jest umowa najmu podpisana przez dwóch przedsiębiorców. Wtedy to okres gwarantowanego najmu zawartego na czas określony wydłuża się z 10 do 30 lat.

Kiedy można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym?

Jeżeli jesteś najemcą, masz prawo wypowiedzieć umowę zgodnie z jej treścią lub przedstawionymi w niej terminami ustawowymi. Możesz to zrobić jednak wtedy, kiedy umowa nie jest zawarta na czas oznaczony i razem z drugą stroną nie przewidziałeś(aś) innych możliwości wypowiedzenia. Ponadto masz również możliwość wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli wynajmowany przez Ciebie lokal posiada wady, o których istnieniu nie miałeś(aś) pojęcia.

Chyba że wspomniane wady powstały później. Wtedy musisz określić wynajmującemu termin na dokonanie stosownych napraw. Dopiero gdy wynajmujący nie przywróci stanu umożliwiającego użytkowanie lokalu w odpowiednim czasie, masz prawo wypowiedzieć umowę najmu.

Ważne! Jeżeli wada ogranicza jedynie przydatność lokalu do umówionego użytku, wtedy jako najemca nie możesz wypowiedzieć umowy. Masz za to możliwość żądać odpowiedniego obniżenia czynszu.

Jeżeli jednak jesteś wynajmującym, masz bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu. Możesz ją wypowiedzieć zgodnie z zachowaniem terminu wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach możesz także wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Tymi wyjątkowymi sytuacjami są niepoprawne zachowania najemcy, wspomniane w art. 667 kc i art. 672 kc, takie jak:

• używanie rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy (mimo upomnienia najemca nie przestaje jej używać w taki sposób),
• zaniedbywanie rzeczy do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
• dopuszczanie się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
• wynajmowanie, podnajmowanie albo oddawanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Jako wynajmujący musisz pamiętać także, że jeżeli najemca zalega Ci z zapłatą czynszu, przed wypowiedzeniem umowy najmu musisz uprzedzić go o tym fakcie na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. Jeżeli tego nie zrobisz, albo nie zachowasz w tej kwestii formy pisemnej, wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne.

Wypowiedzenie umowy najmu – najważniejsze elementy

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone w formie pisemnej. Musi zawierać określone elementy, takie jak:

• miejscowość, w której sporządzono umowę najmu,
• data sporządzenia umowy najmu,
• dane strony wypowiadającej umowę najmu (najemcy lub wynajmującego),
• dane strony, której umowa najmu jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),
• podstawa wypowiedzenia umowy najmu,
• określenie przedmiotu umowy najmu (adres lokalu),
• określenie terminu, z którym umowa najmu przestaje obowiązywać,
• uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu,
• podpis strony wypowiadającej umowę najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu a zwrot kaucji

Jeżeli wynajmujący nie posiada żadnych uzasadnionych roszczeń, pobrana od najemcy kaucja podlega zwrotowi. Wynajmujący powinien wiedzieć, że zanim zwróci kaucję, może z niej jednak potrącić należność z tytułu najmu. Chodzi m.in. o wartość zaległego rachunku za energię, gaz czy wodę.

Ważne! Pamiętaj, że oprócz złożenia wypowiedzenia możesz także rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Jeżeli zaś jako najemca podpisałeś(aś) umowę a jeszcze nie otrzymałeś(aś) kluczy zastanów się nad odstąpieniem od umowy najmu lokalu.