Umowa przedwstępna – wzór, cechy, pojęcie i funkcja

17 lutego 2020
hello world!

Umowa przedwstępna – to właśnie przez nią Ty sam(a) lub z drugą stroną zobowiązujesz się do zawarcia oznaczonej umowy, czyli tzw. umowy przyrzeczonej. Zobowiązujesz się więc do zawarcia określonego zobowiązania. Innymi słowy – poprzez zawarcie umowy przedwstępnej decydujesz się w przyszłości zawrzeć umowę obligacyjną (np. sprzedaż, najem, zlecenie) lub należącą do dziedziny prawa: rzeczowego (np. użytkowanie), autorskiego, spadkowego.

Podstawa prawna

Definicję umowy przedwstępnej znajdziesz w kodeksie cywilnym (dalej jako: kc), a dokładniej w art. 389 § 1 kc. Zgodnie z tym przepisem umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać jej istotne postanowienia.

Pobierz: Wzór umowy przedwstępnej najmu lokalu

Umowa przedwstępna – najważniejsze elementy

Umowa przedwstępna powinna więc zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (essentiallia negotii). Ten obowiązek sprowadza się do określenia przez strony umowy elementów, które są wymagane w treści czynności prawnej, która ma być zawarta w przyszłości. Będzie to przede wszystkim – wskazanie przedmiotu umowy i jego ceny. Mówiąc więc prostym językiem, jeżeli np. chcesz podpisać umowę najmu, w umowie przedwstępnej musi znaleźć się to, co najważniejsze w tej właśnie umowie, czyli określenie stron, wskazanie przedmiotu umowy i określenie ceny. W umowie przedwstępnej możesz zawrzeć także inne dodatkowe postanowienia umowne (accidentalia negotii). Będą to przykładowo:

Ponadto nie możesz zapomnieć, że w umowie przedwstępnej musi się znaleźć także ścisły termin, w którym wraz z drugą stroną określisz, kiedy zawrzecie umowę właściwą.

Umowa przedwstępna – termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zgodnie z art. 389 § 2 kc, jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Podsumowując, sporządzając umowę przedwstępną, strony mogą dowolnie określić, kiedy należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Jeżeli strony nie rozstrzygną tej kwestii w umowie, należy stosować odpowiedni przepis kc. Zgodnie z nim jeżeli termin nie jest oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Warto pamiętać, że w przypadku gdy dwie strony będą uprawnione i obie złożą stosowne oświadczenie woli, decyduje termin jego złożenia. Innymi słowy, strony wiąże termin wyznaczony przez tą, która była pierwsza.

Umowa przedwstępna – forma

Umowa przedwstępna nie ma określonej formy, w której należy ją sporządzić. Oznacza to, że możesz ją zawrzeć w dowolnej formie. Konkretnie rzecz ujmując, możesz więc nie zachowywać szczególnej formy odpowiedniej dla umowy właściwej, którą poprzedza ta przedwstępna. Tak więc np. strony, podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, nie muszą zawrzeć jej w formie aktu notarialnego. Nie ma znaczenia fakt, że przyszłą umowę sprzedaży nieruchomości strony sporządzą w tej formie. Forma umowy przedwstępnej ma znaczenie w momencie, kiedy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Kodeks cywilny wiąże z formą umowy przedwstępnej pewne określone skutki. Wyróżnić więc można skutek słabszy i skutek silniejszy. Ale o tym za chwilę.

Kiedy umowa przedwstępna będzie uznana za zawartą?

Do umowy przedwstępnej zazwyczaj dochodzi wtedy, kiedy strony z różnych przyczyn nie są w stanie podpisać umowy w danym terminie. W przypadku umowy najmu lokalu może to być:

  • oczekiwanie na zwolnienie miejsca przez poprzedniego lokatora,
  • oczekiwanie na zakończenie remontu lokalu,
  • chwilowy brak środków na pokrycie kaucji.

Zawarcie umowy przedwstępnej może być również potrzebne w przypadku, gdy musisz starać się o kredyt hipoteczny w banku. Co jednak się dzieje, kiedy jedna ze stron zechce wycofać się z umowy właściwej po podpisaniu tej przedwstępnej?

Zawarcie umowy przedwstępnej – skutek słabszy

Zgodnie z art. 390 § 1 – ustawa Kodeks cywilny, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Innymi słowy, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy w sytuacji uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej ma prawo dochodzić odszkodowania. Ogranicza się ono do naprawienia szkody, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy. Przysługuje w każdym wypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – dlaczego warto?

Umowę przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Nie jest to oczywiście obowiązkowe, jednakże sposób, w jaki sporządzisz dokument, ma ogromne znaczenie w ewentualnych sytuacjach spornych. Przede wszystkim mówię tu o możliwości udowodnienia, że umowa przedwstępna jest sporządzona prawidłowo. Znaczy to tyle, że w oczach sądu powstała zgodnie z obowiązującymi przepisami. Innymi słowy, możesz mieć pewność, że zabezpieczyłeś swoje interesy. Nie to jest jednak najważniejsze. Dzięki temu możesz również skutecznie dochodzić zawarcia umowy właściwej w sytuacji, kiedy druga strona będzie chciała się od tego wymigać.

Zawarcie umowy przedwstępnej – skutek silniejszy

Art. 390 § 2 kc wskazuje zaś, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim chodzi o spełnienie wymagań co do formy umowy. Podsumowując, skutek silniejszy ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy strony zawarły umowę przedwstępną w takiej samej formie jak ta przewidziana dla umowy przyrzeczonej. Przykładem może być umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Jeśli jedna ze stron uchyli się od zawarcia wskazanej umowy, druga ma prawo do zastosowania instytucji skutku silniejszego. Skutek silniejszy polega na żądaniu złożenia oświadczenia woli o treści koniecznej do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy strona uchylająca się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie złoży takiego oświadczenia, można je zastąpić prawomocnym orzeczeniem sądu.

Umowa przedwstępna – przedawnienie

Art. 390 § 3 kc wskazuje zaś, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku. Ten okres liczysz od dnia, w którym miałeś(aś) zawrzeć umowę właściwą. Jeżeli więc sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Tak więc roszczenia związane z umową przedwstępną przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przedawnienie liczy się w inny sposób. Wszelkie roszczenia związane z umową przedwstępną przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Pobierz: Wzór umowy przedwstępnej najmu lokalu

chevron-down
Copy link