Umowa przedwstępna - cechy, pojęcie, funkcja

6 czerwca 2019
/

Umowa przedwstępna – umowa, przez którą jedna strona lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Zgodnie z tym jej przedmiotem będzie zobowiązanie do zawarcia określonej umowy. Innymi słowy – poprzez zawarcie umowy przedwstępnej strony decydują się w przyszłości zawrzeć umowę:

  • obligacyjną (np. sprzedaż, najem, zlecenie)
  • lub należącą do dziedziny prawa: rzeczowego (np. użytkowanie), autorskiego, spadkowego.

Umowa przedwstępna – najważniejsze postanowienia

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (essentiallia negoti). Ten obowiązek sprowadza się do określenia przez strony umowy elementów, które są wymagane w treści czynności prawnej, która ma być zawarta w przyszłości.

Przykład: Strony, podpisując umowę przedwstępną sprzedaży samochodu, muszą zawrzeć w jej treści essentiallia negoti umowy sprzedaży, czyli:

  • określenie stron;
  • wskazanie przedmiotu umowy;
  • określenie ceny.

W umowie przedwstępnej można zawrzeć także inne dodatkowe postanowienia umowne, takie jak np. kara umowna, zadatek, zaliczka, warunek, termin.

Podstawa prawna


Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

art. 389 § 1 - ustawa Kodeks cywilny


Umowa przedwstępna – forma

Umowa przedwstępna nie ma określonej formy, w której należy ją sporządzić. Oznacza to, że można ją zawrzeć w dowolnej formie, nawet wtedy gdy przepisy prawa wymagają szczególnej formy dla umowy przyrzeczonej ze względu na przedmiot umowy.

Przykład: Strony, podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, nie muszą zawrzeć jej w formie aktu notarialnego. Nie ma znaczenia fakt, że przyszłą umowę sprzedaży nieruchomości strony sporządzą w tej formie.

Forma umowy przedwstępnej ma znaczenie w momencie, kiedy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Kodeks cywilny wiąże z formą umowy przedwstępnej pewne określone skutki. Wyróżnić można:

  • skutek słabszy;
  • skutek silniejszy.

W pierwszym przypadku strona uprawniona do żądania zawarcia umowy w sytuacji uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej ma prawo dochodzić odszkodowania. Ogranicza się ono do naprawienia szkody, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy. Przysługuje w każdym wypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Skutek silniejszy ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy strony zawarły umowę przedwstępną w takiej samej formie jak ta przewidziana dla umowy przyrzeczonej.

Przykład: Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Z tego powodu jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia niniejszej umowy, druga ma prawo do zastosowania instytucji skutku silniejszego.

Skutek silniejszy polega na żądaniu złożenia oświadczenia woli o treści koniecznej do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy strona uchylająca się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie złoży takiego oświadczenia, można je zastąpić prawomocnym orzeczeniem sądu.

Podstawa prawna


Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

art. 390 § 1 - ustawa Kodeks cywilny

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

art. 390 § 2 - ustawa Kodeks cywilny


Umowa przedwstępna – termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Sporządzając umowę przedwstępną, strony mogą dowolnie określić, kiedy należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. W przypadku, gdy strony nie rozstrzygną tej kwestii w umowie, należy stosować odpowiedni przepis kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim jeżeli termin nie jest oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Warto pamiętać, że w przypadku gdy dwie strony będą uprawnione i obie złożą stosowne oświadczenie woli, decyduje termin jego złożenia. Innymi słowy, strony wiąże termin wyznaczony przez tą, która była pierwsza.

Ważne! Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono żadnego terminu, strony tracą możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podstawa prawna


Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

art. 389 § 2 - ustawa Kodeks cywilny


Umowa przedwstępna  – przedawnienie

Roszczenia związane z umową przedwstępną przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przedawnienie liczy się w inny sposób. Wszelkie roszczenia związane z umową przedwstępną przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenia stało się prawomocne.

Podstawa prawna


Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

art. 390 § 3 - ustawa Kodeks cywilny