Sprzedaż ziemi a podatek VAT

26 stycznia 2021
hello world!

Co do zasady, grunty stanowią dostawę towarów i podlegają podatkowi VAT. Opodatkowanie sprzedaży gruntu (działki) uzależnione jest jednak od kwestii związanych z podmiotem, który dokonuje takiej sprzedaży. Innymi słowy, znaczenie ma kwestia prowadzonej działalności gospodarczej – zawodowego zajmowania się czynnościami z zakresu obrotu nieruchomościami. W jakich sytuacjach zapłacimy zatem podatek VAT? Czy istnieje konieczność zapłaty podatku VAT od sprzedaży prywatnej ziemi?

Zbycie nieruchomości jako odpłatna dostawa towaru

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm., dalej również jako „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Oznacza to, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej (działki) należy traktować jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Przeczytaj również: Sprzedaż nieruchomości – podatek VAT czy PCC?

Tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane zwolnione z podatku

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Oznacza to, że zwolnienie z podatku VAT przysługuje względem takiej dostawy towarów, której przedmiotem jest grunt niezabudowany, jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Ze zwolnienia od podatku będzie więc korzystać sprzedaż działki niezabudowanej, której nie klasyfikuje się jako działki budowlanej. Będzie to zatem przykładowo sprzedaż gruntów o charakterze rolnym lub leśnym. W związku z tym, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku natomiast braku takiego planu bierze się pod uwagę decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań.

VAT od sprzedaży ziemi – działalność gospodarcza a osoba prywatna

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wspomniano wcześniej, co do zasady grunty stanowią dostawę towarów i podlegają podatkowi VAT. Opodatkowanie sprzedaży gruntu (działki) będzie jednak uzależnione od kwestii związanych z podmiotem, który dokonuje takiej sprzedaży.

Zgodnie z interpretacja indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 września 2019 r. (nr 0113-KDIPT1-1.4012.416.2019.3.MH), Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Co więcej, Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale (7) z 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07) orzekł, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT należy rozumieć w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Przeczytaj również: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym

VAT od sprzedaży prywatnej ziemi?

Jednak z ostatnio wydawanych interpretacji podatkowych wynika, że dla urzędników każdy, kto sprzedaje grunt, jest podatnikiem VAT. Podatkiem tym obarczani są nawet ci, którzy sprzedają jedną prywatną, niezabudowaną działkę. Wystarczy, że w sprawie pojawia się pełnomocnik uprawniony do załatwiania wszystkich spraw, przede wszystkim tych dotyczących decyzji i pozwoleń. Wówczas już – zdaniem fiskusa – taka sprzedaż działki jest opodatkowana VAT. Czynności podejmowane przez pełnomocnika wpływają bowiem na atrakcyjność działki i podnoszą jej wartość. Pełnomocnik występuje w imieniu sprzedającego. Należy zatem uznać, że działa on w sposób zorganizowany, tak jak przedsiębiorca handlujący gruntami, a tym samym jest podatnikiem VAT.  Na swoją obronę sprzedawcy mogą powołać się na wyroki sądowe (np. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, sygn. I SA/Łd 877/19), choć trzeba przyznać, że orzecznictwo w tej sprawie jest niejednolite.

chevron-down
Copy link